DÉVELOPPEMENT URBAIN AU BÉNIN : Ce que l’on doit savoir avant toute construction

La construction en milieu urbain au Bénin est régie par un ensemble de lois et de réglementations visant à encadrer l’aménagement du territoire et à assurer une occupation rationnelle de l’espace. Ces règles, en constante évolution, prennent en compte les réalités socioculturelles du pays et les défis environnementaux auxquels il est confronté.

Opportune AHITCHEME

Selon Narcisse Justin Soglo, architecte et expert agréé près les Cours d’Appel et les Tribunaux du Bénin, « les constructions au Bénin sont encadrées par plusieurs textes législatifs et réglementaires ». Parmi eux, l’on retrouve la loi n°2018-10 du 02 juillet 2018, relative à la protection, l’aménagement et la mise en valeur de la zone littorale, ainsi que la loi n°2024-27 du 28 juin 2024 sur l’urbanisme. En complément, des décrets récents comme celui du 06 décembre 2023, portant sur la réglementation du permis de construire et de démolir, viennent renforcer ce cadre juridique.

Pour obtenir un permis de construire, il est indispensable de « faire appel à un architecte régulièrement inscrit au tableau de l’ordre des architectes » et de constituer un dossier conforme aux dispositions réglementaires. Le dossier doit ensuite être déposé en ligne ou au secrétariat administratif de la commune compétente. « Les frais d’étude de dossier doivent également être réglés », ajoute-t-il.

Les autorités examinent plusieurs critères avant d’accorder un permis de construire. Le demandeur doit notamment « posséder un titre de propriété pour la parcelle concernée et respecter les règlements d’urbanisme en vigueur sur le site du projet ». Il est également crucial que le projet ne se situe pas dans un périmètre concerné par les projets du Programme d’Actions du Gouvernement (PAG) et qu’il respecte les hauteurs maximales établies par l’Agence Nationale de l’Aviation Civile (ANAC).

En cas de non-respect des règles de construction, « des sanctions sévères sont prévues », affirme l’architecte Soglo. Celles-ci incluent des amendes, la mise en conformité obligatoire de l’immeuble, voire sa démolition en cas de non-respect persistant. Des poursuites pénales peuvent également être engagées.

Pour assurer la conformité des constructions avec les plans d’urbanisme, « des équipes de contrôle effectuent des descentes quotidiennes sur les chantiers », précise-t-il. Ces équipes veillent à ce que les travaux soient réalisés conformément aux plans validés. Une commission d’inspection est également mise en place pour garantir la conformité des projets aux règlements en vigueur.

Les enjeux environnementaux sont également pris en compte dans l’évaluation des projets de construction, particulièrement pour ceux de catégorie C, qui requièrent une étude d’impact environnemental. « Les zones classées comme zones à risque sont, quant à elles, interdites de construction », souligne-t-il.

Concernant les constructions informelles ou non autorisées, le cadre réglementaire prévoit « des sanctions pécuniaires, la mise en conformité avant la poursuite des travaux, ainsi que des poursuites judiciaires en cas de récidive. » La démolition pure et simple de l’immeuble est également une option envisagée.

Les défis les plus courants auxquels les promoteurs immobiliers sont confrontés incluent « l’inexistence de règlement d’urbanisme dans certaines zones urbaines et l’absence de plans de zonage. » La méconnaissance des textes réglementaires par les acteurs du secteur constitue un autre obstacle majeur à la conformité des projets.

Des initiatives sont en cours pour sensibiliser le public aux règles de construction, notamment à Cotonou, où « des séances de vulgarisation des textes sont organisées dans les 13 arrondissements. » Ces actions visent à mieux faire comprendre l’importance des règles d’urbanisme et à encourager leur respect.

Les récentes réformes, notamment la loi n°2024-27 du 28 juin 2024 et ses décrets d’application, ont eu des « impacts positifs sur l’organisation et l’occupation des espaces urbains », en permettant une révision des coefficients d’emprise au sol et d’occupation des sols. Ces réformes ont également conduit à une meilleure planification urbaine, tenant compte des réalités locales.

Enfin, l’architecte préconise plusieurs améliorations pour mieux encadrer les constructions au Bénin. Il s’agit notamment de « doter toutes les communes de documents de planification urbaine et de plans de zonage », de former les acteurs du secteur à mieux s’approprier les textes et de dépolitiser les études de faisabilité liées à l’urbanisme. « Il est important de placer les hommes qu’il faut à la place qu’il faut dans ce secteur », conclut-il.